マンション建物を長く健全な状態で維持していくためには、長期にわたる計画が必要です。一級建築士・一級施工管理技士・マンション管理士等が管理組合様と共に検討し策定してまいります。そして5年程度毎に見直して、時勢にあったものに見直しをしていくことが大切です。当センターで策定した長期修繕計画は、5年程毎の見直しをサポートいたします。
建物の規模等を拝見し、お見積りをいたしますので、ご気軽にご相談ください。
まず、建物を健全に維持するためにはどんな工事項目があるのを確定し、その工事をどのような仕様で、どれだけの数量を、どのくらいの単価で実施するのかを決めていくことが必要です。そして、その工事は何年ごとに実施するのが望ましいかの周期を設定することが基本となります。
１）工事項目内訳書
工事項目、仕様、単価、数量を把握し、建物各部位の劣化状況および過去の修繕履歴により、補修周期の基準を推測します。
- 国交省より長期修繕計画のガイドライン、管理会社標準仕様書が出され、さらに詳細な内容が求められるようになりました。 長期修繕計画に記載される工事項目は竣工図書などにより、これから推測される工事項目をすべて記載します。その中には、交換などが必要となる玄関ドアのレバーハンドル・各扉のドアチェック・フロアヒンジなど使用頻度により劣化が進む金物・建具関係も含まれます。バリアフリー対策・省エネ対策も計画案として添付が必要となります。
- 「仕様」は各工事いろいろなものがあり、それに応じ金額も差異があります。特に立地条件、劣化状況などにより、耐候性・機能性を基準に当該建物に合った仕様を選択する必要があります。
- 「数量」は設計図書からほとんど積算できますが、潜在的なひび割れ・浮きは足場などの仮設をして、詳細な調査をしなくては正確な数量が出せないので、仮設がなくても手が届く範囲で調査し、想定数量を算出します。
- 「算出方法」は、調査した面積内で、劣化要因を数量であらわし、それを建物全体の面積に置き換え劣化要因ごとの数量を算出します。
- 「設備・電気工事」は各項目に１戸あるいは１式ではなく、箇所またはｍで算出します。
- エレベーター、立体駐車場などはメンテナンスをしているメーカーなどからの資料を添付し、また数量の拾い帳の添付が必要となります。
- 「単価」は積算資料（建築資材研究所）などから拾えますが、この資料は面積の大きなものに対しての単価、あるいは、物品に対しての単価が記載してあります。よって、標準的な単価は、材料の値段、施工する人数および１人当たりの値段を算出し、それを面積、長さあるいは箇所で算出します。工事項目に、１式とある場合は、その根拠が必要となります。
- 「周期」の基準は各部位の劣化進行具合および修繕履歴により、どの年度から始めるか？基準を決めます。周期は各メーカー、国交省ガイドラインおよび市販の資料などを参考にします。いつ工事をするのか？解りやすい様に各工事の年度を記載することは必要であり、周期と工事年度が違う場合は補正年度を記載します。
- 設定された工事についての費用を元にして今後２５年間に亘って、如何に効率よく実施していくかの計画を立てて行きます。ここまでは、まだ、手元にいくら資金があるかは、別途と考えています。
２）計画表
どの工事をいつやらなくてはいけないか？どの工事がいつごろ必要か？を年度別に表すものですが、漠然と各工事の周期を記載していくだけでは計画とは言えません。
例えば、大規模工事が完了した１年、２年後に他の工事をする。または、毎年工事をするという計画は、計画をしたと言えないものと思われます。大規模工事と一緒にやる、単体工事を集中して計画すれば、管理、業者選定といったことや経費削減が可能です。
また、専有部などの設備配管工事なども古くなれば必要となり、いつごろ配管工事が望ましいか？を別欄で表記すれば、他の共用部関連設備工事とからませる計画も立てやすくなります。ただし、基本的に専有部工事の費用は各区分所有者の負担と考えます。
ここから、作成された計画表と手元資金との整合性について検討します。
２５年間という長期に亘って予定される工事を実施するには、現在の修繕積立金で間に合うのか、どの時点でショートすると予想されるのか、ショートを回避する方策は別に考えられるのか等々の検討を実施します。
３）長期修繕計画の内、総括表
計画表を基に支出、収入と収支を表しています。
これにより資金の不足、超越した資金があれば、積立金の見直しが必要と思われます。
積立金の見直しは、㎡当たりの修繕積立金が基準となることもあります。この総括表をグラフにしたのが収支グラフとなります。
４）長期修繕計画を作成するにために参考となる書類
- 過去の大規模修繕工事見積書または工事契約書および工事仕様書
- 過去の修繕履歴および工事見積書
- 各官庁点検報告書および是正報告書
- 各付帯設備の点検・補修計画表・補修見積書（EV、立体駐車場等）
- 現存する長期修繕計画表
- 修繕積立金と修繕費の工事区分け
- 専有部の工事履歴（共用部に影響のある工事のみ）
- 所轄の役所の補助金対策（バリアフリー等）
- 直近の建物診断報告書
書類が揃っていれば、より正確な長期修繕計画の作成が可能になります。
